Mire is érdemes figyelni társasházi lakás vásárlásakor?
Tényállás
A vizsgált ügyben alperes 2019. március 13. napján kelt adásvételi szerződés értelmében társasházi ingatlant vásárolt, azonban a korábbi tulajdonos (eladó) 2018. november 1-je óta nem fizetett közös költséget. A Társasház alapító okirata úgy rendelkezik, hogy a közös költség tartozásért a tulajdonos jogutódja a volt tulajdonossal egyetemlegesen felelős, de a Szervezeti és Működési Szabályzat (a továbbiakban: „SZMSZ”) is ezzel azonosan rögzíti az eladó és a vevő egyetemleges felelősségét.
Kereseti kérelem és az elsőfokú bíróság döntése
A társasház pert indított az alperessel, mint a társasházi ingatlan új tulajdonosával szemben, hogy a részben a korábbi tulajdonos által felhalmozott 140.668,- Ft összegű közös költség tartozást fizesse meg. Kereseti kérelmét arra alapította, hogy az alperes a Társasház alapító okirata és SZMSZ-e értelmében egyetemlegesen áll helyt a korábbi tulajdonos által okozott tartozásokért.
Alperes álláspontja szerint a tartozást jogelődje halmozta fel, ezért vele szemben nem érvényesíthető a közös költség tartozás. Az alperes továbbá azzal védekezett, hogy a társasházi jogviszony lezárása a régi tulajdonos kötelezettsége és hangsúlyozta azt is, hogy az alapító okirat, illetve az SZMSZ tartalmáról az ingatlan megvásárlásakor nem szerezhetett tudomást, egyébiránt az egyetemleges fizetési kötelezettség, mint előírás sérti a Tht. 24. § (1) bekezdését és a 22. § (6) bekezdését.
Tht. 22. § (6) bekezdés szerint: „Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.”
A másodfokú bíróság döntése
Alperes fellebbezése folytán a másodfokú bíróság részben megváltoztatta az elsőfokú bíróság döntését és a tartozás összegét 22.085,- Ft összegre szállította le. A döntését a másodfokon eljárt bíróság azzal indokolta, hogy a közös költség fizetési kötelezettség a tulajdoni jogviszonya megszűnéséig terheli a tulajdonost. A másodfokú bíróság ezen álláspontjának alátámasztására hivatkozott a Kúria Pfv.X.20.288/2011/5. számú határozatára, mely szerint „az új tulajdonos csak akkor marasztalható, ha a fennálló közös költség hátralék miatt a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre került sor vagy a tartozást jogelődjétől átvállalta.”
„Ha a felek megállapodásán vagy a bíróság ítéletén alapuló tartás meghatározásának alapjául szolgáló körülményekben olyan változás következett be, hogy a tartás változatlan teljesítése valamelyik fél lényeges jogi érdekét sérti, a tartás mértékének vagy szolgáltatása módjának a megváltoztatását lehet kérni. Nem kérheti a megállapodáson alapuló tartás megváltoztatását az a fél, akinek a körülmények megváltozásának lehetőségével a megállapodás időpontjában számolnia kellett, vagy akinek a körülmények megváltozása felróható.”
A Kúria döntése és jogi indokai
Felperes felülvizsgálati kérelmet nyújtott be a másodfokú bíróság jogerős döntésével szemben. Kérelmében arra hivatkozott, hogy az alapító okiratban és az SZMSZ-ben foglaltak kötelező ereje a mindenkori tulajdonosra terjednek ki, így az abban foglalt, a volt tulajdonos és jogutódja egyetemleges felelőségét kimondó szabályozás alperesre is kiterjed és kötelezi őt. Egyébiránt hangsúlyozta, hogy az alapító okirat, illetve az SZMSZ egyetemleges felelősséget rögzítő rendelkezése nem ellentétes a jogszabályokkal.
A fentieken túlmenően felperes vitatta a másodfokú bíróság által felhívott Kúria Pfv.X.20.288/2011/5. számú határozat alapján levezetett indoklást, ugyanis felperes álláspontja szerint ezen döntés kizárólag árverés (eredeti szerződésmód) esetén értelmezhető és jelen ügy alperese az ingatlant adásvételi szerződés útján szerezte meg. (származékos szerzésnek minősülő átruházás)
A fentiekben kifejtett előzmények nyomán a Kúriának elsődlegesen abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a perben érvényesített igény tekintetében rendelkezésre áll-e precedensértékű kúriai határozat. Ez abból a szempontból élvez kiemelkedő fontosságot, hogy az ilyen kúriai döntésektől való eltérésre – az egységes ítélkezési gyakorlat biztosítása érdekében – kizárólag az eljáró tanács elnöke által kezdeményezett jogegységi eljárás eredményeként van lehetőség.
A Kúria Pfv.X.20.288/2011/5. számú döntés precedensképes határozat, ezért a Kúriának abban kellett állást foglalnia, hogy fennáll-e ügyazonosság a jelen perrel érintett ügy és a hivatkozott határozat tárgya között, ugyanis amennyiben nem áll fenn ügyazonosság, úgy a precedensképes határozat nem köti a jelen ügyben eljáró felülvizsgálati tanácsot. E körben a Kúria megállapította, hogy a két ügy között nincsen ügyazonosság, mivel míg a precedensértékű határozatban a tulajdonos árverés útján szerezte meg az ingatlant, addig a perbeli esetben adásvételi szerződéssel. Tekintettel arra, hogy árverés vevő nem jogutódja a korábbi tulajdonosnak, ezért az ügy tényállása nem vethető össze a jelen ügyben adásvétellel szerző alperes helyzetével.
A Kúria az alperes által hivatkozott Pfv.I.20.533/2019/5. számú precedensértékű határozat kapcsán sem talált ügyazonosságot, így nem volt olyan kötelező kúriai döntés, amely kijelölte volna a tanács döntési kereteit.
A Kúria az elsőfokú bíróság álláspontját tartotta helyesnek, valamint jogi indokaival – a következő kiegészítésekkel – javarészt egyetértett: (i) A társasház működése – ezen belül a tulajdonostársak egymás közötti és a társasház irányába fennálló jogai és kötelezettségei – körében a Tht. lehetőséget ad saját szabályozó rendszer – SZMSZ – megalkotására. saját szabályozó rendszer – SZMSZ – megalkotására. Ebben a tulajdonostársak a jogszabályok keretei között a működőképesség érdekében a törvényi szabályoknál szigorúbb kötelezettségeket is vállalhatnak, tovább korlátozva ezzel a tulajdonjog alapján őket egyébként megillető jogosítványaikat. (ii) Az alapító okirat ugyancsak sajátos, a társasházi tulajdonosok mindenkori dologi jogi helyzetét meghatározó polgári jogi szerződés. E sajátosságánál fogva úgynevezett „státus aktus”: a tulajdonjog kereteit az adott társasházi „albetétre” – külön tulajdon és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad – kijelölő megállapodás. Ennél fogva az aláíró tulajdonost és jogutódait is köti, függetlenül attól, hogy utóbbiak az okiratot már nem írták alá. (iii) Tekintettel arra, hogy ezek a szabályozók a társasház mint dologi jogi egység működését biztosítják, a másodfokú bíróság álláspontjával szemben az alapító okirat, az SZMSZ, de az egyedi kérdésekben hozott közgyűlési határozatok is kötelezik a társasházközösséghez utóbb csatlakozó tulajdonostársat.
Mindezekből következik tehát, hogy a Tht. nem zárja ki a korábbi és az új tulajdonos egyetemleges kötelezettségét kimondó társasházi szabályozást.
Összegzés
A BH 2023.3.68. számú eseti döntés alapjául szolgál ügy tanulsága az, hogy mielőtt hirtelen a tisztelt Olvasó társasházi ingatlan vásárlásra adná a fejét, előtte az eladótól feltétlenül kérje el a társasházi alapító okiratot és – amennyiben a társasház alkotott ilyet – a Szervezeti és Működési Szabályzatot annak érdekében, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a társasház által szabályozásra került-e az egyetemleges helytállási kötelezettség a közös költség tartozások kapcsán, nehogy azzal a kellemetlen helyzettel találja szembe magát, hogy a volt eladó által felhalmozott tartozásokat Önnek kell megfizetnie.
Mindez elkerülhető, ha az adásvétel előtt a tisztelt Olvasó bekéri az eladótól a közös képviselő azon igazolását, mely szerint az eladónak az érintett albetét tekintetében nem áll fenn közös költség tartozása.
***
Amennyiben társasházakat érintő jogi szabályozással vagy ingatlan adásvétellel kapcsolatban kérdése merülne fel, keresse bizalommal Irodánkat!
